EL NUEVO IMPAGO DE LAS CUOTAS DE COMUNIDAD: UN BUEN REGALO DE NAVIDAD

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Cerramos este año 2015 con una importante reforma: la Ley 5/2015 de 13 de Mayo que modifica el libro 5º del Código Civil de Catalunya, relativo a la Propiedad Horizontal. Digo importante, porque se venía pidiendo desde hace tiempo por los ciudadanos y profesionales del sector, y sin embargo, los distintos avatares políticos de Catalunya, impedían su aprobación.

En este artículo solo voy a dar una pincelada de una de las muchas novedades que incorpora la citada modificación, para mí la más trascendente, y con mayor impacto dada la situación económica actual: la de las  “las cuotas impagadas”.

Lo primero que he de destacar es que se amplía el plazo, en virtud del cual el piso o local responde de las cuotas comunitarias impagadas a los 4 años anteriores, y las que se lleven de corriente, esto es 5 años. Ello es especialmente importante frente a la regulación antigua que lo circunscribía al año anterior y lo que se lleva de corriente, es decir 2 años, con las consecuencias positivas que la nueva ampliación del plazo traerá en las reclamaciones de las cuotas impagadas.

En segundo lugar, las cuotas impagadas se convierten respecto del piso o local que las genera en un crédito preferente, por delante de las hipotecas. De esta forma garantiza el cobro efectivo de las cuotas comunitarias, ya sea porque ejecuta la propia Comunidad hasta el final, o porque sea el banco, caja, o entidad de crédito el que ejecute. En este último caso, el adquiriente también deberá hacerse cargo de las mismas por el nuevo período de los casi  cinco últimos años.

Por último, las citadas cuotas impagadas se reclaman a partir de ahora por el procedimiento monitorio especial de la PH, y regulado en la LEC. Lo que quiere decir que, sea cual sea la suma que se reclame, el deudor viene obligado a pagar además de las cuotas reclamadas y sus intereses, los gastos causados por la reclamación, es decir, los honorarios del Abogado y Procurador designados por la Comunidad.

Esto permitirá a la Comunidad de Propietarios iniciar la reclamación en cuanto se impaguen las primeras cuotas de comunidad, sin tener que esperar a que estas se acumulen hasta alcanzar un cifra suficientemente importante, por aquello de que si no “costarà més el farcit que el gall”.

En definitiva, puedo concluir que con esta modificación se viene a dar solución satisfactoria a la problemática del impago de cuotas comunitarias, dando solución a los distintos problemas jurídicos y prácticos que hasta ahora se planteaban.

Juan Puig-Fontanals
Abogado

Dos miembros de nuestro bufete, Juan Puig Fontanals y Beatriz Párraga Molina participaron como expertos en los monográficos del programa de formación de ARAG

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Más de cien personas, entre mediadores de seguros y tramitadores, asistieron a las dos sesiones de formación sobre la gestión de siniestros de ARAG Alquiler. La jornada, que se engloba dentro del Programa de Formación de la compañía ARAG, tuvo lugar en el Auditorio Ágora de la sede central en Barcelona.

Según informa la propia compañía, “Arag Alquiler es un seguro de defensa jurídica con una cobertura en caso de impagos por alquileres”. Javier Bustos, responsable de zona de ARAG, explicó que “tramitar este tipo de siniestros es complejo y necesita de formación específica”. Por eso, y “dado el éxito de la convocatoria del año pasado” han decidido repetirlo este 2015 y contar con nuestra colaboración.

La revalorización de los inmuebles urbanos a través de la ruina económica del edificio con extinción de los contratos de arrendamiento sujetos a prórroga forzosa (indefinidos).

  1. 1. Legislación y concepto de ruina.La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, vigente por razones de índole temporal, y de aplicación a los contratos sometidos a prórroga forzosa “indefinidos”, establece como una causa de extinción de los indicados contratos de arrendamientos urbanos la ruina económica del edificio o pérdida de la finca.

    La Ley dice que cuando la Propiedad tiene que hacer obras necesarias en la finca que superan el cincuenta por ciento del valor de la finca sin contar el solar, se podrán extinguir todos los contratos de arrendamientos sometidos a prórroga forzosa y por tanto de duración “indefinidos”.

    2. Las obras necesarias en los edificios.

    Las obras propias de este tipo de inmuebles, dada su senectud y estado de conservación, son habitualmente fachada delantera y trasera, cubierta o terrado y refuerzo de vigas y estructura, esto en elementos comunes, más las propias en el interior de cada entidad, con lo que fácilmente éstas alcanzan el cincuenta por ciento de lo que vale la construcción (calculada por el sistema de reposición) y sin contar el solar.

    No es necesario que la finca amenace desplome o colapso estructural (en la mayoría de los casos ello no se da), sino que se trata de una ruina económica, es decir que el edificio se ha arruinado económicamente por la desproporción entre las obras necesarias a efectuar y su valor.
    3. Valor de la construcción sin contar el suelo.

    En este tipo de finca el valor de la construcción es normalmente muy bajo, si no contamos el valor del suelo. Sobre el precio unitario de construcción de la obra nueva, hay que aplicar unos coeficientes correctores a la baja por antigüedad, normalmente alta, y estado de conservación, normalmente deficiente. Este valor, corregido y multiplicado por los metros cuadrados de la edificación, es lo que se llama valor de reposición de la edificación.

    Este valor insisto, de la edificación por reposición, para entenderlo mejor, será el mismo tanto el edificio esté situado en una zona residencial de tipo alto, que lo esté en una zona residencial de tipo medio o bajo. Lo que hará cambiar sustancialmente el valor de un edificio no es la construcción, sino el suelo sobre el que está construido.

    A estos efectos, decir aquí que el suelo o solar sobre el que se asienta el edificio, está por ley expresamente excluido de la valoración a efectuar.
    4. Comparativo, ruina y extinción de los contratos.

    Finalmente, debemos proceder a efectuar un análisis comparativo e individualizado de cada una de las entidades que componen el inmueble, adjudicándole a cada entidad su participación en las obras generales del edificio más las propias, y asignando a cada entidad un valor calculado por el sistema de reposición de la construcción sin contar el suelo. Compararemos y, si las obras en cada entidad superan el cincuenta por ciento de su valor, será causa de extinción de los contratos de arrendamiento, recuperando la Propiedad la posesión del inmueble.

    La tramitación del procedimiento judicial es conjunta y afecta a todos los arrendatarios del inmueble.

    El plazo de duración de todo el proceso en las dos instancias, es aproximadamente de dieciocho meses desde que se inicia hasta que se obtiene la resolución definitiva.

    Los arrendatarios deberán soportar esta situación de extinción del arrendamiento con pérdida de su vivienda y/o local, y solo podrán reclamar una indemnización económica en el supuesto de que la situación de ruina del edificio sea imputable a acciones u omisiones imputables a la Propiedad.
    5. Conclusiones

    En consecuencia, a través de un cauce perfectamente legal y en base a una causa expresamente prevista en la ley, como es la ruina económica o pérdida de la finca, se obtiene el efecto de liberar el edificio de arrendatarios con contratos sometidos a prórroga forzosa, “indefinidos”, haciendo posible una rehabilitación íntegra de la finca o una nueva construcción del solar y todo ello en la consiguiente revalorización del patrimonio inmobiliario congelado.