Ley de contención de alquileres en Cataluña

30 Septiembre 2020

El pasado día 21 de septiembre se publicó en el BOE la Ley 11/2020, de Contención de Rentas, fruto de un pacto entre el Govern de la Generalitat, la Alcaldesa de Barcelona y el Sindicat de Llogaters, sin consulta a la otras partes implicadas, como son las Asociaciones de Propietarios, la Cámara de la Propiedad Urbana y el Colegio de Administradores de Fincas.

El Gobierno del Estado tiene un plazo de 3 meses para impugnarla pero, habida cuenta del programa de sus socios de gobierno, parece poco probable que ello se produzca y de momento, al menos, habrá que lidiar con ella y por ello la razón de este artículo.

En este contexto, la nueva Ley realizada con urgencia y por el trámite de lectura única, con el informe desfavorable de los Letrados del Parlament, es un texto legal hecho con prisas y con importantes lagunas que puede dar lugar a todo tipo de dudas e interpretaciones en su aplicación práctica.

La Ley afecta a todos los Propietarios por igual, sean personas físicas o jurídicas, que tengan una o más viviendas en zonas declaradas áreas especialmente tensas.

De momento se aplica a la ciudad de Barcelona y a toda su área metropolitana, junto con algunos pocos más municipios aislados y sin perjuicio de que pueda ampliarse.

Son objeto de la Ley, todas las viviendas nuevas y usadas incluidas en Barcelona y su área metropolitana, así como algunos otros municipios siempre y cuando constituyan, o vayan a constituir, la vivienda habitual del arrendatario. Quedan excluidas aquellas viviendas destinadas a otro fin y los locales de negocio.

El precio de la renta viene determinado por el índice de precios de alquiler publicado por la Generalitat de Cataluña (Agència de L’Habitage) y referido a los metros cuadrados útiles de la vivienda, pudiendo aumentarse o disminuirse la renta en un máximo el 5% en función de la concurrencia o no de las siguientes características específicas: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda, zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea, piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio y vistas especiales.

La renta del nuevo contrato también puede venir determinada por la renta del contrato anterior actualizada, siempre que sea inferior a ésta última y esté dentro de los 5 últimos años.

Para la fijación de la renta inicial del alquiler establecido en la Ley, no es de aplicación el límite si se trata de un contrato de arrendamiento nuevo suscrito sobre una vivienda que haya sido arrendada en los últimos cinco años y si el propietario tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IRSC (1,422,8 €/mes) y los del arrendatario son iguales o inferiores a 3,5 veces el IRSC* (1.991,92 €/mes). En estos casos, le es aplicable únicamente como límite la renta fijada en el último contrato de arrendamiento, y si ésta es inferior al precio de referencia, la nueva renta podrá incrementarse hasta el referido precio.

(*IRSC; Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña)

La Ley así lo permite, y es muy importante, independientemente de la fijación de la renta, repercutir íntegramente al arrendatario el IBI, los gastos de comunidad así como otros gastos tales -como la tasa de basuras-, si bien deberán constar en el contrato de forma desglosada y separadamente de la renta.

En lo que se refiere a la actualización anual de la renta, la Ley lo deja a expensas de lo que determine el Govern en su momento, sin más comentario, lo que nos deja en un limbo jurídico total.

Las viviendas nuevas o aquellas ubicadas en inmuebles que hayan sufrido una gran rehabilitación y durante los 5 años siguientes, podrán fijar la renta en el margen superior del índice de referencia salvo que hayan obtenido subvenciones públicas.

En cuanto a las obras de mejora la Ley nos remite a la LAU, una vez transcurrido el plazo de vigencia del contrato y sin sujeción a otros límites que los impuestos por aquella.

Las sanciones a la Propiedad por el incumplimiento de la Ley son de orden civil y administrativo, y entre otras, destacar las siguientes:

Por último indicar que los contratos vigentes en el momento de la entrada en vigor de esta Ley seguirán rigiéndose por la Ley anterior que le sea de aplicación. Caso de novación de contrato antiguo, y siempre que suponga ampliar el plazo o una modificación de la renta, se les aplicará lo establecido en la presente Ley.

Y por supuesto, y como ya nos tiene acostumbrados el legislador, la Ley entra en vigor el día siguiente de su publicación en el DOGC -el día 22/09/20- es decir, sin margen de tiempo alguno para estudiarla.