09 Octubre 2014
I.- El Tribunal Supremo con la sentencia 755/2008, de 24 de julio, dictada en interés casacional, da un vuelco de 180º a la doctrina mantenida hasta fechas recientes por las Audiencias Provinciales de toda España y establece que "el impago de la renta, una vez vencido el plazo pactado para su pago (normalmente 1 a 7 de cada mes) pero dentro de la mensualidad, constituye un incumplimiento esencial de la principal obligación de arrendatario que conlleva la grave sanción que supone la resolución del contrato".
La citada sentencia del Tribunal Supremo es parca pero clara y ha sido ratificada y su fundamentación jurídica ampliada posteriormente en dos nuevas sentencias la núm. 193/2009, de 26 de marzo y la núm. 673/2009, de 30 de octubre, por lo que esta se ha convertido en una sentencia importante.
El TS falla en dicha resolución diciendo que "se declara como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta de un arrendatario de un local de negocio fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funda en el impago de una sola mensualidad de renta".
II.- Varias razones fundamentan dicha resolución, la primera que la LAU indica que la primera causa de resolución del arrendamiento es la falta de pago de la renta, la segunda que en el contrato de arrendamiento la principal obligación del arrendatario es el pago de la renta y la tercera que el arrendador no viene obligado a soportar el retraso ordinario en el pago de las rentas periódicas. En las resoluciones posteriores se añaden una serie de razonamientos en la misma línea pero algo más elaborados
Además destacar que la legislación arrendaticia, excepcionalmente, ya establece una primera enervación en caso de impago en el plazo, que viene a proteger precisamente al arrendatario. Y es que la enervación no es un derecho del arrendatario, sino una oportunidad que el legislador le da en caso de que se produzca un impago y, ahora también retraso, en el pago de la renta. Por ello, la demanda que da lugar finalmente al desahucio es ya una segunda demanda por un segundo impago de renta y es lógico y razonable que, agotada la enervación en un desahucio anterior, produzca la resolución del contrato de arrendamiento (importante resaltar que no hay fecha caducidad de enervación).
III.- La Audiencia Provincial de Barcelona, Secciones 4ª y 13ª especializadas en arrendamientos urbanos, hacen suya la nueva doctrina dimanante del alto Tribunal, en las sentencias 699/2009 de 21 de diciembre y 225/2010 de 12 de abril, en las que concluyen que la doctrina reiterada hasta la Sentencia del 2.008 en la que se produce el cambio jurisprudencial no puede ser mantenida, debiéndose aplicar la nueva casada por el Tribunal Supremo en la tan citada Sentencia de 24 de julio de 2008, dictada en interés casacional.
IV.- Concluyendo que la Propiedad puede interponer demanda judicial de desahucio por falta de pago al día siguiente de vencer el plazo pactado para su pago, normalmente el día 5 o 7 de cada mes, sin tener que esperar a que finalice el mes y sin que esta conducta pueda considerarse un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo.
En Barcelona a diez de febrero del 2014
Fdo. Juan Puig Fontanals
Abogado