Desahucio y concurso de acreedores
09 Octubre 2014
I.- INTRODUCCION.
La vís atractiva del derecho concursal que proclama con carácter general nuestro ordenamiento jurídico afecta también al juicio de desahucio de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago y a las rentas impagadas y aquí trataremos de explicar sinteticamente y de manera práctica de qué forma.
II.- COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO.
En los juicios de desahucio instados, antes de la declaración del concurso por el arrendatario deudor corresponde su conocimiento al Juzgado de Primera Instancia y se sustancia por los trámites de juicio verbal-especial (LEC) y si durante su tramitación el deudor presenta concurso se continua por el mismo juzgado e igual tramite hasta sentencia.
En los juicios de desahucio instados, una vez presentado el concurso por el arrendatario deudor su conocimiento corresponde al Juzgado de lo Mercantil que conozca el asunto y el proceso de sustancia por el trámite de los incidentes (similar al juicio verbal-especial) que lo seguirá hasta su terminación.
III.- ENERVACION Y REHABILITACION DEL ARRENDAMIENTO POR PAGO DE LAS RENTAS Y OTRAS SUMAS ADEUDADAS.
En ambos casos presentado el concurso el arrendatario deudor gozará de las siguientes especialidades y privilegios: 1.- Podrá enervar la acción en cualquier momento anterior al juicio y sin las limitaciones de que se hubiera ya producido una anterior enervación. 2.- Podrá rehabilitar el contrato ya resuelto por sentencia, de nuevo surge esta figura ya extinguida y expulsada desde hace años de nuestro ordenamiento jurídico.
En estos supuestos para su viabilidad las cantidades a consignar serán todas las rentas vencidas e impagadas independientemente de que se hayan devengado antes o después de la presentación del concurso, más los gastos y las posibles costas procesales causadas hasta ese momento.
Aunque no es cuestión pacífica y algunos autores minoritarios y que yo no comparto, entienden que las rentas anteriores al concurso deben tener la consideración de crédito ordinario y no deben ser objeto de consignación para enervar o rehabilitar el contrato de arrendamiento.
IV.- EN CUANTO A LA RESCISION DEL CONTRATO Y EL LANZAMIENTO.
La ley concursal señala que la declaración de concurso, no afectara a la resolución de los contratos con obligaciones reciprocas y si se trata de contratos de tracto sucesivo la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior (y desde luego posterior) a la declaración del concurso.
En consecuencia estando el contrato de arrendamiento dentro de estas categorías jurídicas la falta de pago de las rentas tanto anteriores como posteriores y su no enervación y/o rehabilitación por consignación, dará lugar a la rescisión del contrato y en su caso se procederá en ejecución de sentencia al lanzamiento sin dilación ni excepciones hasta recuperar La Propiedad plena posesión.
V.- LA RECUPERACION Y COBRO DE LAS RENTAS IMPAGADAS.
En cuanto a la petición accesoria de una vez recuperada la posesión de condena a pagar las rentas vencidas y las devengadas hasta el momento de recuperación de la entidad de acuerdo con lo expuesto las rentas anteriores a la presentación del concurso se integraran como crédito ordinario en la masa y las rentas posteriores serán reclamables y ejecutables directamente y fuera del concurso siempre que; haya transcurrido 1 año sin haber convenio o liquidación del concursado.
VI.- CONCLUSION.
De todo lo expuesto se extrae la conclusión de que en el concurso solo se puede impedir la recuperación de la posesión de inmueble arrendado a La Propiedad mediante la satisfacción por el arrendatario concursado de las rentas vencidas y las que vayan venciendo no estando amparada por la Ley concursal la instalación del arrendatario concursado en el impago.
Barcelona, a 21 de Julio de 2014