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El mero retraso en el pago sí es causa de desahucio.


I.- El Tribunal Supremo con la sentencia 755/2008, de 24 de julio, dictada en interés casacional, da un vuelco de 180º a la doctrina mantenida hasta fechas recientes por las Audiencias Provinciales de toda España y establece que “el impago de la renta, una vez vencido el plazo pactado para su pago (normalmente 1 a 7 de cada mes) pero dentro de la mensualidad, constituye un incumplimiento esencial de la principal obligación de arrendatario que conlleva la grave sanción que supone la resolución del contrato”.

La citada sentencia del Tribunal Supremo es parca pero clara y ha sido ratificada y su fundamentación jurídica ampliada posteriormente en dos nuevas sentencias la núm. 193/2009, de 26 de marzo y la núm. 673/2009, de 30 de octubre, por lo que esta se ha convertido en una sentencia importante.

El TS falla en dicha resolución diciendo que “se declara como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta de un arrendatario de un local de negocio fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funda en el impago de una sola mensualidad de renta”.

II.- Varias razones fundamentan dicha resolución, la primera que la LAU indica que la primera causa de resolución del arrendamiento es la falta de pago de la renta, la segunda que en el contrato de arrendamiento la principal obligación del arrendatario es el pago de la renta y la tercera que el arrendador no viene obligado a soportar el retraso ordinario en el pago de las rentas periódicas. En las resoluciones posteriores se añaden una serie de razonamientos en la misma línea pero algo más elaborados

Además destacar que la legislación arrendaticia, excepcionalmente, ya establece una primera enervación en caso de impago en el plazo, que viene a proteger precisamente al arrendatario. Y es que la enervación no es un derecho del arrendatario, sino una oportunidad que el legislador le da en caso de que se produzca un impago y, ahora también retraso, en el pago de la renta. Por ello, la demanda que da lugar finalmente al desahucio es ya una segunda demanda por un segundo impago de renta y es lógico y razonable que, agotada la enervación en un desahucio anterior, produzca la resolución del contrato de arrendamiento (importante resaltar que no hay fecha caducidad de enervación).

III.- La Audiencia Provincial de Barcelona, Secciones 4ª y 13ª especializadas en arrendamientos urbanos, hacen suya la nueva doctrina dimanante del alto Tribunal, en las sentencias 699/2009 de 21 de diciembre y 225/2010 de 12 de abril, en las que concluyen que la doctrina reiterada hasta la Sentencia del 2.008 en la que se produce el cambio jurisprudencial no puede ser mantenida, debiéndose aplicar la nueva casada por el Tribunal Supremo en la tan citada Sentencia de 24 de julio de 2008, dictada en interés casacional.

IV.- Concluyendo que la Propiedad puede interponer demanda judicial de desahucio por falta de pago al día siguiente de vencer el plazo pactado para su pago, normalmente el día 5 o 7 de cada mes, sin tener que esperar a que finalice el mes y sin que esta conducta pueda considerarse un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo.

 En Barcelona a diez de febrero del 2014

 Fdo. Juan Puig Fontanals

           Abogado

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Desahucio y concurso de acreedores


I.- INTRODUCCION.-

La vís atractiva del derecho concursal que proclama con carácter general nuestro ordenamiento jurídico afecta también al juicio de desahucio de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago y a las rentas impagadas y aquí trataremos de explicar sinteticamente y de manera práctica de qué forma.

II.- COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO.-

En los juicios de desahucio instados, antes de la declaración del concurso por el arrendatario deudor corresponde su conocimiento al Juzgado de Primera Instancia y se sustancia por los trámites de juicio verbal-especial (LEC) y si durante su tramitación el deudor presenta concurso se continua por el mismo juzgado e igual tramite hasta sentencia.

En los juicios de desahucio instados, una vez presentado el concurso por el arrendatario deudor su conocimiento corresponde al Juzgado de lo Mercantil que conozca el asunto y el proceso de sustancia por el trámite de los incidentes (similar al juicio verbal-especial) que lo seguirá hasta su terminación.

III.- ENERVACION Y REHABILITACION DEL ARRENDAMIENTO POR PAGO DE LAS RENTAS Y OTRAS SUMAS ADEUDADAS.

En ambos casos presentado el concurso el arrendatario deudor gozará de las siguientes especialidades y privilegios: 1.- Podrá enervar la acción en cualquier momento anterior al juicio y sin las limitaciones de que se hubiera ya producido una anterior enervación. 2.- Podrá rehabilitar el contrato ya resuelto por sentencia, de nuevo surge esta figura ya extinguida y expulsada desde hace años de nuestro ordenamiento jurídico.

En estos supuestos para su viabilidad las cantidades a consignar serán todas las rentas vencidas e impagadas independientemente de que se hayan devengado antes o después de la presentación del concurso, más los gastos y las posibles costas procesales causadas hasta ese momento.

Aunque no es cuestión pacífica y algunos autores minoritarios y que yo no comparto, entienden que las rentas anteriores al concurso deben tener la consideración de crédito ordinario y no deben ser objeto de consignación para enervar o rehabilitar el contrato de arrendamiento.

IV.- EN CUANTO A LA RESCISION DEL CONTRATO Y EL LANZAMIENTO.-

La ley concursal señala que la declaración de concurso, no afectara a la resolución de los contratos con obligaciones reciprocas y si se trata de contratos de tracto sucesivo la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior (y desde luego posterior) a la declaración del concurso.

En consecuencia estando el contrato de arrendamiento dentro de estas categorías jurídicas la falta de pago de las rentas tanto anteriores como posteriores y su no enervación y/o rehabilitación por consignación, dará lugar a la rescisión del contrato y en su caso se procederá en ejecución de sentencia al lanzamiento sin dilación ni excepciones hasta recuperar La Propiedad plena posesión.

V.- LA RECUPERACION Y COBRO DE LAS RENTAS IMPAGADAS.-

En cuanto a la petición accesoria de una vez recuperada la posesión de condena a pagar las rentas vencidas y las devengadas hasta el momento de recuperación de la entidad de acuerdo con lo expuesto las rentas anteriores a la presentación del concurso se integraran como crédito ordinario en la masa y las rentas posteriores serán reclamables y ejecutables directamente y fuera del concurso siempre que; haya transcurrido 1 año sin haber convenio o liquidación del concursado.

VI.- CONCLUSION.-

De todo lo expuesto se extrae la conclusión de que en el concurso solo se puede impedir la recuperación de la posesión de inmueble arrendado a La Propiedad mediante la satisfacción por el arrendatario concursado de las rentas vencidas y las que vayan venciendo no estando amparada por la Ley concursal la instalación del arrendatario concursado en el impago.

Barcelona, a 21 de Julio de 2014